Kira artış oranı hesaplama
Mevcut kiranızı girin; yasal olarak en fazla ne kadar artırılabileceğini ve yeni kira tutarını görün. Ev sahibinin talebi sınırı aşıyorsa uyarır.
Yasal sınır nedir?
Kira artışının üst sınırı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde belirlenmiştir: artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalar değişim oranını geçemez.
Bu kural hem konut hem çatılı iş yeri kiraları için geçerlidir. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi aşan kısım hükümsüzdür.
En sık yapılan hata: yanlış oranı kullanmak
TÜİK her ay iki farklı rakam açıklar ve bunlar karıştırılır:
| Ölçüt | Nedir | Kirada kullanılır mı |
|---|---|---|
| Yıllık enflasyon | Bu ayın geçen yılın aynı ayına göre değişimi | Hayır |
| 12 aylık ortalama | Son 12 ayın ortalamasının önceki 12 aya oranı | Evet |
On iki aylık ortalama, ani dalgalanmaları yumuşattığı için genellikle yıllık enflasyondan düşüktür. Ev sahibi yıllık enflasyonu esas alarak zam isterse, yasal sınırın üzerinde talepte bulunuyor demektir.
Hangi ayın oranı geçerli?
Kira yılının başladığı ay için açıklanan oran kullanılır. Sözleşmeniz her yıl eylülde yenileniyorsa eylül ayında açıklanan on iki aylık ortalama oranı geçerlidir. Kira yılı, sözleşmenin imzalandığı tarihe göre işler; takvim yılıyla ilgisi yoktur.
Ev sahibi fazla artış isterse
- Hesaplayın. Yasal üst sınırı bulun, talebin ne kadar aştığını görün.
- Yazılı bildirin. Yasal orana göre ödemeye devam edeceğinizi yazılı olarak iletin.
- Ödemeyi kesmeyin. Yasal sınıra denk gelen tutarı düzenli ödeyin. Ödememek tahliye sebebi doğurur; eksik değil, yasal tutarı ödemek esastır.
- Dekonta açıklama yazın. Hangi aya ait olduğunu belirtin.
- Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılabilir.
Bilinmesi gereken diğer kurallar
- Artış otomatik değildir. Ev sahibinin talep etmesi gerekir; talep edilmezse kira aynı kalır.
- Geriye dönük istenemez. Zamanında talep edilmeyen artış sonradan toplu olarak istenemez.
- Beş yıl sonrası farklıdır. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde hâkim, endeksle bağlı kalmaksızın hakkaniyete göre bedel belirleyebilir.
- Depozito ayrıdır. Kira artışı depozitonun otomatik artması sonucunu doğurmaz.
Sık sorulan sorular
Kira en fazla ne kadar artırılabilir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre kira artışı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalar değişim oranını geçemez. Bu oran TÜİK tarafından her ayın başında açıklanır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile bu sınır uygulanır; aşan kısım geçersizdir.
Hangi ayın TÜFE oranı kullanılır?
Kira yılının başladığı ay için açıklanan on iki aylık ortalama oranı esas alınır. Sözleşmeniz eylül ayında yenileniyorsa eylülde açıklanan oran, ocakta yenileniyorsa ocakta açıklanan oran geçerlidir. Yıllık enflasyon oranıyla karıştırmayın — kullanılan ölçüt on iki aylık ortalamadır ve genellikle daha düşüktür.
Ev sahibi fazla artış isterse ne yapmalıyım?
Yasal sınırın üzerindeki talebi kabul etmek zorunda değilsiniz. Yasal orana denk gelen tutarı ödemeye devam edebilirsiniz. Ev sahibi kabul etmezse tespit davası açılabilir. Ödemeyi tamamen kesmeyin; bu tahliye sebebi doğurur. Sınır içindeki tutarı düzenli ödemeye devam etmek en güvenli yoldur.
On iki aylık ortalama ile yıllık enflasyon aynı şey mi?
Hayır ve karıştırılması en sık yapılan hatadır. Yıllık enflasyon, bir ayın bir önceki yılın aynı ayına göre değişimidir. On iki aylık ortalama ise son on iki ayın ortalamasının önceki on iki ayın ortalamasına oranıdır. Kira artışında ikincisi kullanılır ve dalgalanmayı yumuşattığı için genellikle daha düşük çıkar.
Sözleşmede döviz veya daha yüksek oran yazıyorsa?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmede yazan oran, TÜFE on iki aylık ortalama sınırını aşamaz. Aşan kısım hükümsüzdür. Türk parası dışında bedel kararlaştırılması ise sözleşme kurulduktan sonraki beş yıl boyunca kira bedelinde değişiklik yapılamaması sonucunu doğurur.
Beş yıldan uzun kiralarda durum değişir mi?
Evet. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde, taraflardan birinin talebiyle hâkim; endeksle bağlı kalmaksızın kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti gözeterek yeni kira bedelini belirleyebilir. Bu, uzun süreli kiralarda bedelin piyasaya yaklaştırılmasına imkân tanır.